Excel pour simuler son prêt immobilier : astuces et formules

L'acquisition d'un bien immobilier représente souvent l'investissement le plus conséquent d'une vie. Il est donc essentiel de maîtriser tous les aspects financiers qui y sont associés, et notamment le financement. Bien que de nombreux calculateurs en ligne soient disponibles, l'utilisation d'Excel procure un contrôle et une personnalisation bien plus importants. Excel permet non seulement de calculer les remboursements mensuels, mais aussi d'examiner différents scénarios, de comprendre l'incidence des taux d'intérêt et de l'assurance emprunteur, et de prendre des décisions financières judicieuses. Découvrez comment Excel peut devenir votre allié incontournable dans cette étape déterminante.

Nous aborderons les principes fondamentaux, les fonctions Excel indispensables, les méthodes d'analyse de situations diverses, et les limites de cette démarche. L'objectif est de vous fournir les outils nécessaires pour maîtriser vos finances et négocier au mieux votre financement.

Les bases du prêt immobilier et les paramètres clés

Avant de vous lancer dans l'utilisation d'Excel, il est crucial de bien comprendre les bases du prêt immobilier et les différents facteurs qui l'influencent. Une bonne connaissance de ces concepts vous permettra d'interpréter correctement les résultats de votre simulation et de prendre des décisions pertinentes. Ce chapitre détaille les termes essentiels, les différents types de prêts et les éléments à prendre en compte pour obtenir les informations nécessaires à une simulation précise. C'est la première étape pour bien simuler son prêt immobilier.

Définition des termes essentiels

• Capital Emprunté : Le montant total que vous empruntez auprès d'une banque pour financer votre acquisition.
• Taux d'Intérêt Nominal (TAN) : Le taux d'intérêt annuel brut appliqué au capital emprunté, sans prendre en compte les frais annexes.
• Taux Annuel Effectif Global (TAEG) : Le coût total du crédit exprimé en pourcentage annuel. Il inclut le TAN, l'assurance emprunteur, les frais de dossier, et les frais de garantie. C'est l'indicateur le plus important pour comparer les offres.
• Durée du Prêt : La période sur laquelle vous remboursez votre emprunt, exprimée en mois ou en années.
• Mensualité : Le montant que vous devez rembourser mensuellement, comprenant une partie du capital et les intérêts.
• Assurance Emprunteur : Une assurance qui vous couvre en cas de décès, d'invalidité, ou d'incapacité de travail, souvent exigée par les banques.
• Frais de Dossier : Les frais facturés par la banque pour l'étude de votre demande d'emprunt.
• Garanties : Les sûretés que la banque prend pour se protéger en cas de non-remboursement (hypothèque, caution).

Comprendre l'amortissement

L'amortissement est le processus de remboursement progressif de votre emprunt. Il est important de comprendre la répartition des mensualités entre le capital et les intérêts. Au début, la part des intérêts est plus importante. Au fur et à mesure des remboursements, la part du capital augmente et la part des intérêts diminue. C'est essentiel pour comprendre le coût réel de votre prêt.

Les différents types de prêts

• Prêt à Taux Fixe : Le taux reste constant pendant toute la durée, offrant stabilité et visibilité.
• Prêt à Taux Variable : Le taux peut fluctuer, entraînant des variations des mensualités. Il peut être indexé sur l'Euribor.
• Prêt In Fine : Remboursement des intérêts seulement pendant la durée, le capital étant remboursé en une seule fois à la fin.
• Prêts Aidés : Prêts proposés par l'État pour faciliter l'accès à la propriété (PTZ, PAS).

Conseils pour obtenir les informations

Pour une simulation pertinente, vous aurez besoin des informations suivantes :

• Taux d'Intérêt : Consultez les sites spécialisés ou contactez les banques pour connaître les taux moyens. En octobre 2024, le taux moyen pour un prêt sur 20 ans se situe autour de 4,20%.
• Assurance Emprunteur : Demandez des devis pour connaître le coût. Les tarifs varient selon l'âge, l'état de santé, et les garanties.
• Frais de Dossier : Renseignez-vous auprès des banques sur le montant des frais de dossier, généralement entre 500€ et 1000€.

Création d'une feuille de calcul simple

Cette partie vous guidera dans la création d'une feuille de calcul Excel pour calculer votre prêt. Nous allons créer une structure de base, saisir les paramètres essentiels, et calculer le remboursement mensuel à l'aide d'une formule. Cette première étape vous permettra de vous familiariser avec Excel et de comprendre les liens entre les différents facteurs.

Structure de la feuille

Ouvrez Excel et créez une nouvelle feuille. Nommez les cellules suivantes :

• A1: "Capital Emprunté"
• A2: "Taux d'Intérêt Annuel"
• A3: "Durée du Prêt (années)"
• A4: "Mensualité"
• A5: "Coût Total du Crédit"

Vous pouvez améliorer la lisibilité avec des couleurs et des bordures.

Saisie des paramètres

Dans les cellules B1, B2, et B3, saisissez les valeurs de votre projet d'emprunt. Par exemple :

• B1: 200000 (Capital Emprunté)
• B2: 0.042 (Taux d'Intérêt Annuel de 4,20%)
• B3: 20 (Durée du Prêt en années)

Pour la durée, vous pouvez créer une liste déroulante. Sélectionnez B3, allez dans "Données", puis "Validation des données". Choisissez "Liste" et saisissez les valeurs (10, 15, 20, 25, 30) séparées par des virgules.

Calcul du remboursement mensuel

Dans la cellule B4, saisissez la formule :

= (B1 * (B2/12)) / (1 - (1 + (B2/12))^(-(B3*12)))

Cette formule calcule le remboursement mensuel avec le taux mensuel (B2/12) et la durée en mois (B3*12). Il est essentiel de comprendre cette formule.

Calcul du coût total

Dans la cellule B5, saisissez la formule :

= B4 * B3 * 12

Cette formule calcule le coût total en multipliant le remboursement mensuel par le nombre de mois. Vous pouvez ensuite calculer la différence entre le coût total et le capital emprunté pour connaître le montant total des intérêts.

Présentation des résultats

Formatez les cellules B4 et B5 en format monétaire. Mettez en évidence les résultats les plus importants.

Fonctions financières excel avancées

La formule simple est un bon point de départ, mais ne tient pas compte de tous les paramètres. Pour une simulation plus fine, il est nécessaire d'utiliser les fonctions financières d'Excel pour calculer le remboursement mensuel, les intérêts, le capital remboursé, et le TAEG avec précision. Nous allons explorer ces fonctions et créer un tableau d'amortissement complet.

Présentation des fonctions

• PMT (VPM) : Calcule le remboursement mensuel. Syntaxe : =VPM(taux_périodique;nombre_de_périodes;valeur_actuelle). Exemple : =VPM(B2/12;B3*12;B1).
• IPMT (IPMT) : Calcule les intérêts payés pendant une période. Syntaxe : =IPMT(taux_périodique;période;nombre_de_périodes;valeur_actuelle).
• PPMT (PPMT) : Calcule le capital remboursé pendant une période. Syntaxe : =PPMT(taux_périodique;période;nombre_de_périodes;valeur_actuelle).
• NPER (NPER) : Calcule le nombre de périodes. Syntaxe : =NPER(taux_périodique;paiement;-valeur_actuelle).
• RATE (TAUX) : Calcule le taux d'intérêt. Syntaxe : =TAUX(nombre_de_périodes;paiement;-valeur_actuelle).

Construction d'un tableau d'amortissement

Créez un nouveau tableau avec les colonnes suivantes :

Période	Capital Restant Dû	Intérêts	Capital Remboursé	Mensualité
1
2

Remplissez la colonne "Période" avec les numéros de 1 à la durée en mois (B3*12). Mettez la valeur du capital emprunté (B1) dans la colonne "Capital Restant Dû" pour la première période. Ensuite, utilisez les fonctions IPMT et PPMT pour calculer les intérêts et le capital remboursé pour chaque période. La mensualité sera constante et égale à la valeur calculée avec la fonction VPM.

Par exemple, dans la cellule C2 (Intérêts pour la période 1), saisissez la formule :

=IPMT(B$2/12;A2;B$3*12;B$1)

Dans la cellule D2 (Capital Remboursé pour la période 1), saisissez la formule :

=PPMT(B$2/12;A2;B$3*12;B$1)

Dans la cellule E2 (Mensualité pour la période 1), saisissez la formule :

=-VPM(B$2/12;B$3*12;B$1)

Dans la cellule B3 (Capital Restant Dû pour la période 2), saisissez la formule :

=B2+D2

Tirez ensuite les formules vers le bas pour remplir toutes les lignes. N'oubliez pas de verrouiller les cellules contenant les paramètres (B1, B2, B3) en utilisant le symbole "$".

Intégrer l'assurance

Ajoutez une ligne "Taux d'Assurance Annuel". Saisissez le taux en pourcentage (ex, 0,003 pour 0,3%). Calculez le coût mensuel en multipliant le capital par le taux annuel divisé par 12. Ajoutez ce coût au remboursement mensuel calculé avec VPM.

Gérer les frais de dossier

Ajoutez une ligne "Frais de Dossier". Saisissez le montant. Ajoutez ce montant au capital emprunté pour calculer le coût total.

Scénarios et analyses avec excel

Vous avez créé un outil de simulation précis, vous pouvez maintenant l'utiliser pour analyser différents scénarios et prendre des décisions éclairées. Testez l'impact des variations des taux, de la durée, de l'apport, et de l'assurance. Cette section vous présentera des techniques d'analyse de sensibilité, de simulation de rachat, et de modélisation des apports.

Tableau de sensibilité

Un tableau de sensibilité permet de visualiser rapidement l'impact de la variation de deux paramètres sur un résultat. Voici un exemple des mensualités avec un capital de 200000€ :

Durée	4,00%	4,25%	4,50%	4,75%
15 ans	1479,85 €	1498,34 €	1517,03 €	1535,92 €
20 ans	1212,02 €	1232,62 €	1253,44 €	1274,48 €
25 ans	1055,51 €	1077,66 €	1099,74 €	1121,74 €

Les crédits immobiliers ont connu un ralentissement. Le taux d'usure, qui plafonne les taux que les banques peuvent pratiquer, est révisé mensuellement. En octobre 2024, il est de 5,56 % pour les prêts de 20 ans et plus.

Simulation de rachat

Si vous avez déjà un prêt, vous pouvez utiliser Excel pour simuler un rachat. Comparez le coût total actuel avec le coût d'un nouveau prêt (taux plus bas, durée différente). Calculez l'économie potentielle. Il est crucial de prendre en compte les frais de rachat. Pour un prêt de 200000€ avec un taux initial de 4,5% sur 20 ans, renégocier à 4% permet d'économiser plus de 12000€.

Modélisation des apports

Intégrez la possibilité de simuler différents apports personnels. Analysez l'impact sur le remboursement mensuel et le coût total. Un apport plus important réduit le capital et donc les intérêts. Un apport de 20000€ sur un prêt de 200000€ permet de réduire le remboursement d'environ 100€ et d'économiser plus de 20000€.

Calcul du TAEG

Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG) représente le coût total de votre prêt immobilier, incluant les intérêts, l'assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie. Son calcul précis est complexe et peut varier selon les banques. La fonction RATE d'Excel peut être utilisée pour obtenir une approximation, mais elle ne tient pas compte de tous les frais de manière exacte.

Méthode d'approximation avec la fonction RATE :

1. Calculez le nombre total de périodes de remboursement (durée du prêt en années * 12).
2. Calculez le montant total des frais annexes (assurance, frais de dossier, etc.).
3. Utilisez la fonction RATE avec les arguments suivants : =TAUX(nombre_de_périodes; -mensualité; capital_emprunté + total_frais_annexes)
4. Multipliez le résultat par 12 pour obtenir le TAEG annuel.

Difficultés et limites :

• La fonction RATE suppose des mensualités constantes, ce qui peut ne pas être le cas si vous avez un prêt à taux variable ou un différé de remboursement.
• Le calcul précis du TAEG nécessite de prendre en compte la périodicité des frais annexes, ce qui est difficile à modéliser dans Excel.

Pour un calcul précis du TAEG, il est recommandé d'utiliser un calculateur en ligne spécialisé ou de consulter un professionnel.

Prêts aidés : exemples et spécificités

Les prêts aidés, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et le Prêt Accession Sociale (PAS), sont des dispositifs gouvernementaux conçus pour faciliter l'accession à la propriété, particulièrement pour les primo-accédants et les ménages aux revenus modestes. Ils se caractérisent par des conditions d'éligibilité spécifiques, des montants plafonnés et des taux d'intérêt souvent avantageux, voire nuls pour le PTZ. Leur intégration dans une simulation Excel requiert une modélisation attentive de leurs particularités.

Prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ est un prêt sans intérêt, destiné à financer une partie de l'acquisition d'une résidence principale neuve ou, sous conditions, ancienne avec travaux. Son montant et les conditions de remboursement dépendent des revenus du foyer, de la zone géographique du bien et du nombre de personnes composant le ménage.

Prêt accession sociale (PAS)

Le PAS est un prêt conventionné, c'est-à-dire accordé par une banque ayant signé une convention avec l'État. Il est destiné aux ménages aux revenus modestes et permet de financer l'acquisition d'une résidence principale neuve ou ancienne, avec ou sans travaux. Les conditions de remboursement sont encadrées et le taux d'intérêt est généralement plus avantageux que ceux du marché.

Pour conclure

L'utilisation d'Excel pour simuler votre prêt offre de nombreux avantages : contrôle, personnalisation, et meilleure compréhension des calculs. Cependant, il est important de connaître les limites : des connaissances en Excel sont nécessaires, les modèles sont simplifiés, et cela ne remplace pas l'avis d'un expert. La simulation Excel est un outil puissant pour préparer votre projet, mais elle doit être complétée par une analyse approfondie de votre situation et par des conseils professionnels.

Consultez un courtier ou un conseiller financier pour obtenir un avis personnalisé et comparer les offres. Préparez votre dossier en rassemblant tous les documents nécessaires. Prenez le temps de bien réfléchir à votre projet et de prendre une décision éclairée.